Портфельный подход к инвестициям

[al4]

«МегаФон», оператор цифровых возможностей,
Альфа-Банк и Сбербанк впервые в России
совершили платеж с использованием технологии блокчейн.
https://alfabank.ru/moscow/press/new.../29/41656.html

[Hirurg]

Ребята, давай лучше про бетон поговорим)) какие инвестиционно привлекательные варианты есть в городе? жк цивилиация на старте была очень интересна, я жду старт продаж 6 и 7 домов, но видимо не дождусь, так как пугает не известность даты старта продаж и потерять год совсем не хочется...

Выложил объявление с минимальной накруткой 15% за полтора года за 2650 как в сданом доме, но адрес более лучшей локации в жк новая охта, так как в цветном городе чистое поле сегодня уже был один звонок, хотят посмотреть. Думаю цветной город не очень существенно отличается в локации, разница 2 км (хотя может это уже и существенно так как разница до метро девяткино вместо 3км уже 5км). Как следствие риск заморозить деньги на 3 года уже уменьшается, в случие демпинга цен квартира может уйти довольно быстро, а прибыль будет все равно выше депозита.

Разница 3 км и 5 км - это существенно.
Полтора года - 15%. В банке можно за год получить 8.5 + переложить и взять еще 3.5-4% за полгода. Итого 12.5%. Без пыли, встречи с покупанами, траты времени. Скорее всего, даже 20-25% по Новой охте - это рабочая цена, а по Цветному - 15% думаю, да. Но это максимум. И ради 2-3% сверху допом такие телодвижения делать? ну, не знаю. Речь всего о 3% за полтора года.

Нормальная инвестиция - это когда депозит за каждый год на 4-5% можно переигрывать, а иначе игра не стоит времени. Условные Романтиги, например, дали хороший прирост и переуступаются-сдаются отлично. За 1,6 студию можно было взять. Еще конкуренции там нет и можно выйти было, много раз выйти. С отделкой, 2.5 км до метро. Это не 5. А что там в цветном, ничего не видать.

[Квартирник]

Разница 3 км и 5 км - это существенно.
Полтора года - 15%. В банке можно за год получить 8.5 + переложить и взять еще 3.5-4% за полгода. Итого 12.5%. Без пыли, встречи с покупанами, траты времени. Скорее всего, даже 20-25% по Новой охте - это рабочая цена, а по Цветному - 15% думаю, да. Но это максимум. И ради 2-3% сверху допом такие телодвижения делать? ну, не знаю. Речь всего о 3% за полтора года.

Нормальная инвестиция - это когда депозит за каждый год на 4-5% можно переигрывать, а иначе игра не стоит времени. Условные Романтиги, например, дали хороший прирост и переуступаются-сдаются отлично. За 1,6 студию можно было взять. Еще конкуренции там нет и можно выйти было, много раз выйти. С отделкой, 2.5 км до метро. Это не 5. А что там в цветном, ничего не видать.

Хирург, Я взял минимальную рентабельную накрутку, чтобы понять спрос на локацию в общем, так как если она не будет интересна людям, она не будет интересна даже дешево. Жаль, что анализ не точный так как разница до метро 2 км. Но там еще бонус при покупки, 90% можно внести через 4 мес, это 60к на депоите. А это уже 12 процентов годовых. Но можно продавать с момента покупки допустим и планомерно увеличивать цену и в случии быстрой продажи процент прибыли не так сильно размоется. Я продал предыдущую кв через 8 мес после покупки с прибылью 16%.
Кстати увидел интересный варинт! ЖК ПРИМОРСКИЙ КВАРТАЛ сейчас будем анализировать!

[Hirurg]

Хирург, Я взял минимальную рентабельную накрутку, чтобы понять спрос на локацию в общем, так как если она не будет интересна людям, она не будет интересна даже дешево. Жаль, что анализ не точный так как разница до метро 2 км. Но там еще бонус при покупки, 90% можно внести через 4 мес, это 60к на депоите. А это уже 12 процентов годовых. Но можно продавать с момента покупки допустим и планомерно увеличивать цену и в случии быстрой продажи процент прибыли не так сильно размоется. Я продал предыдущую кв через 8 мес после покупки с прибылью 16%.
Кстати увидел интересный варинт! ЖК ПРИМОРСКИЙ КВАРТАЛ сейчас будем анализировать!

Приморский квартал поздно увидели, все интересное там уже продано ) Несколько недель как. Осталось что - уже дороже продается.

Чтобы найти стройку интересную, нужно рынок постоянно смотреть. Что рентабельно и интересно - уходит либо быстро, либо имеет рост цены на фоне хорошего спроса. Варианты были - Оюность, Романтиг, Салют, Чистое Небо по переуступке с последующим сливом, Кудрово студии в начале года по переуступке с последующим сливом, Приморский квартал на старте были интересные варианты. Та же Каменка по определенной схеме как вариант. Но нужно весь рынок смотреть.
В конце концов, можно было купить студию или однуху в Виктории - соответственно на 120 и 150 тыс. р дешевле, чем она сейчас стоит. Писал об этом 2 недели назад.

[Квартирник]

Приморский квартал поздно увидели, все интересное там уже продано ) Несколько недель как. Осталось что - уже дороже продается.

Чтобы найти стройку интересную, нужно рынок постоянно смотреть. Что рентабельно и интересно - уходит либо быстро, либо имеет рост цены на фоне хорошего спроса. Варианты были - Оюность, Романтиг, Салют, Чистое Небо по переуступке с последующим сливом, Кудрово студии в начале года по переуступке с последующим сливом, Приморский квартал на старте были интересные варианты. Та же Каменка по определенной схеме как вариант. Но нужно весь рынок смотреть.
В конце концов, можно было купить студию или однуху в Виктории - соответственно на 120 и 150 тыс. р дешевле, чем она сейчас стоит. Писал об этом 2 недели назад.

В приморском квартале неплохая цена на однушки во второй очереди 3589 за 40,7 квадратов. Но срок конец 21 года, это 4 года, прибыль может сильно размыться. застройщик не понятный с мутным дду - Передача квартиры до 31.12.2021, при условии получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Это он может сорвать сроки и потом ничего не платить. Хирург, варианты были, я купил один из них в апреле 17и продал сейчас. Вот и смотрю по новой

[Hirurg]

В приморском квартале неплохая цена на однушки во второй очереди 3589 за 40,7 квадратов. Но срок конец 21 года, это 4 года, прибыль может сильно размыться. застройщик не понятный с мутным дду - Передача квартиры до 31.12.2021, при условии получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Это он может сорвать сроки и потом ничего не платить. Хирург, варианты были, я купил один из них в апреле 17и продал сейчас. Вот и смотрю по новой

Тут 2 вопроса:
1) во сколько оцениваете ее по рынку сейчас, готовую? Можно на примере близких объектов типа Коломяжский, 15
2) во сколько оцениваете риск просрочки, недостроя? в % вероятности.

[Квартирник]

Тут 2 вопроса:
1) во сколько оцениваете ее по рынку сейчас, готовую? Можно на примере близких объектов типа Коломяжский, 15
2) во сколько оцениваете риск просрочки, недостроя? в % вероятности.

На авто две кв от 140 за метр, цена реальная, но, я думаю, продать однушку 40.7м2 за 5,7 млн будет сложно)), целесообразно продать по переуступки быстрее хотя бы по 130 за квадрат если брать сейчас по 88к и продавать по 140 это 59% прибыли, но за 4 года цена размоется до 14,7% годовых. А если станешь обманутым дольщиком то будет вообще печально. Тут главный вопрос в надежности фирмы, я об этом пока ничего не знаю, но договор уже заставляет задуматься

[Hirurg]

40.7 метров = 3589
Нужна DCF модель на 4 полных года, все, что больше года ожидания справедливо закладывать риск просрочки или других проблем. Это самый большой проект компании. Впереди - сложное понимание в экономике, риски колебаний - 98 год, 08 год, 14 год, за 16 лет рубль 3 раза сильно летал, то есть каждые условно 5.5 лет. Это и нормально, т.к. циклы в экономике длятся 5-8 лет. То есть имеем вероятность более 50%, что попадаем снова в такую. Я бы закладывал риск в 10%. Доходность безрисковую закладываю в 8%.

3,589* 1.08^4* 1,1 = 5.37.

Вот конкурент:
/sankt-peterburg/kvartiry/1-k_kvartira_45.5_m_416_et._1089083610 - на 500 метров дальше, но на 4 метра больше и с отделкой, пускай и простой (но явно она стоит не менее 250-300)
или
/sankt-peterburg/kvartiry/1-k_kvartira_44_m_218_et._1096961626 - даже дешевле.
/sankt-peterburg/kvartiry/1-k_kvartira_45_m_925_et._1047400552 - 5.75, но ближе к метро еще, больше и с ремонтом.

В рынке венчурных инвестиций есть слово для вложений больше года-полутора - слепая инвестиция. Это когда инвестор думает,что он зарабатывает, а на самом деле его плата, что получает над рынком - это плата тех 10%, что были заложены на проблемы. они не реализовались и вот они, 10% на руках сверху. В действительности он их не заработал. Он просто получил плату за риск. В другом объекте она реализуется и рынок заберет свое. Заработал тот, кто прокрутил деньги более эффективно, чтобы заплатить в итоге тому, кто купил квартиру и бережно хранил ее 4 года, чтобы сделать переуступку.

К сожалению, наши товарищи часто ошибаются с бетоном. В ЛС недавно писало несколько людей оценить их покупку - по факту держа бетон 2.5-3 года от момента покупки, с трудом получается получить 10% сверху за ожидание. Не умеет народ покупать, никак. Не любит ни свои деньги, ни свой труд судя по поступкам с покупками.

[Квартирник]

40.7 метров = 3589
Нужна DCF модель на 4 полных года, все, что больше года ожидания справедливо закладывать риск просрочки или других проблем. Это самый большой проект компании. Впереди - сложное понимание в экономике, риски колебаний - 98 год, 08 год, 14 год, за 16 лет рубль 3 раза сильно летал, то есть каждые условно 5.5 лет. Это и нормально, т.к. циклы в экономике длятся 5-8 лет. То есть имеем вероятность более 50%, что попадаем снова в такую. Я бы закладывал риск в 10%. Доходность безрисковую закладываю в 8%.

3,589* 1.08^4* 1,1 = 5.37.

Вот конкурент:
/sankt-peterburg/kvartiry/1-k_kvartira_45.5_m_416_et._1089083610 - на 500 метров дальше, но на 4 метра больше и с отделкой, пускай и простой (но явно она стоит не менее 250-300)
или
/sankt-peterburg/kvartiry/1-k_kvartira_44_m_218_et._1096961626 - даже дешевле.
/sankt-peterburg/kvartiry/1-k_kvartira_45_m_925_et._1047400552 - 5.75, но ближе к метро еще, больше и с ремонтом.

В рынке венчурных инвестиций есть слово для вложений больше года-полутора - слепая инвестиция. Это когда инвестор думает,что он зарабатывает, а на самом деле его плата, что получает над рынком - это плата тех 10%, что были заложены на проблемы. они не реализовались и вот они, 10% на руках сверху. В действительности он их не заработал. Он просто получил плату за риск. В другом объекте она реализуется и рынок заберет свое. Заработал тот, кто прокрутил деньги более эффективно, чтобы заплатить в итоге тому, кто купил квартиру и бережно хранил ее 4 года, чтобы сделать переуступку.

К сожалению, наши товарищи часто ошибаются с бетоном. В ЛС недавно писало несколько людей оценить их покупку - по факту держа бетон 2.5-3 года от момента покупки, с трудом получается получить 10% сверху за ожидание. Не умеет народ покупать, никак. Не любит ни свои деньги, ни свой труд судя по поступкам с покупками.

Есть еще другой важный момент который мы не учли 3.5 млн и условно 15% годовых это через 4 года 5.6. А если ты вконце года закрепляешь прибыль это значительно больше 6,120. Так, что большие сроки не выгодны, в этом жк точно не нужно рассчитывать на продажу после сдачи. Но если бы сдача была через 3 года, то вполне реально было бы продать через год, после повышения цен, если конечно застройщик укладывается в график работ, в чем тоже можно сомневаться. Но здесь открыли продажи во второй очереди за 4 года до сдачи(

[Dead Man]

В приморском квартале неплохая цена на однушки во второй очереди 3589 за 40,7 квадратов. Но срок конец 21 года, это 4 года, прибыль может сильно размыться. застройщик не понятный с мутным дду - Передача квартиры до 31.12.2021, при условии получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Это он может сорвать сроки и потом ничего не платить. Хирург, варианты были, я купил один из них в апреле 17и продал сейчас. Вот и смотрю по новой

Я купил хату за 3,58 млн. 42 кв. м. в СПЧ, сделал косметический ремонт за 20 тыр и сдал за 20+КУ и в гробу видел хитрж...ых жуликов с их 21-ым годом.
Вот, рекомендую готовый панельный эконом, который ещё для людей когда-то строился, а не для зверей:
https://spb.cian.ru/sale/flat/164385652