Портфельный подход к инвестициям

[Недвигофил]

$500 в месяц вроде?

[Hirurg]

$500 в месяц вроде?

Около 2000 долл в месяц стоит. Чем больше месяцев платить, тем дешевле. Мне достается бесплатно, т.к. с одной из компанией-старым закупщиком ленты сотрудничаю.

[Hirurg]

На днях напишу новое видение ситуации по рынку. Базар старый, а ситуации новые и интересные.
P.S. Затарился немного пельменями как писал вчера.

[Недвигофил]

Около 2000 долл в месяц стоит. Чем больше месяцев платить, тем дешевле. Мне достается бесплатно, т.к. с одной из компанией-старым закупщиком ленты сотрудничаю.

Ясно

[Мамулька-Торопулька]

На днях напишу новое видение ситуации по рынку. Базар старый, а ситуации новые и интересные.

Спасибо за тему. Очень грамотно, лаконично и главное-доступно. Подписываюсь и ждем новых прогнозов и анализа.

[Hirurg]

На форуме есть тема о том, можно ли сохранить деньги на старость в бетоне. Вначале там думал написать, потом тут решил, т.к. сам над этим долго думал
Первый, но очень важный момент - мы находится в постоянной инфляционной экономике. И если Япония часто задумывается, как с дефляции в инфляцию перепрыгнуть. То у нас такая дилемма вообще не стоит, что характерно для экспортных сырьевых экономик.
Например, взять отечественные яблоки. Если себестоимость 1 кг условно 10 руб. вчера, то на прилавках будут продаваться по 20 руб. Но проблема в том, что себестоимость сегодня уже 20 р за 1 кг. А польские отборные как стоят 30 евроцентов, так и стояли раньше. Если валюта находилась бы в старом коридоре 30-35р за 1 долл, 45-55 р за 1 евро, то нам приходилось бы либо себестоимость сокращать, либо с этими еврояблоками что-то делать, иначе они вытеснят отечественные. Что делать с еврояблоками? Опускать рубль и тогда экспортные из Польши не смогут убить отечественные черноземья. Плавно. И вот она собственно инфляция.

Бетон - он такой же инструмент защитный, как и облигации. Можно сохранить. Правильно выбрав, можно и заработать. Вопрос, где купить? и что...

В большинстве случаев покупатель смотрит на КОТы - дешевле, чем точечные стройки и тем более дешевле уже построенных домов. Но многие застройщики - откровенно строят такие схемы, что компаниям выпускающим облигации и не снилось. Здорово, конечно, что отделка в подарок. Но может не спасти. И тут риск - получить недострой, о котором мы все понимаем. Но есть еще один - получить построенную квартиру, где фиг ее кому сдашь. Потому что защитный механизм нужен тогда, когда нужно защищаться. Но не поможет он защититься при ситуации оттока рабочей силы, сокращения рабочих мест. Поэтому получается, что в момент кризиса, когда есть риск потерять работу и вроде бетон как спасение, доходность рентного дохода падает с 5-6% годовых до 3-4%. А при текущей инфляции 3% - это просто изменение цен в магазине за 1.5-2 месяца. Инвестиция? Нет. Если рассматривать объект с точки зрения продажи - инвестиция тоже слабая.

Альтернативный подход, но с тем же бетоном. Понимание того, что рубль нужен слабый или хотя бы слабо растущий на долгосрочной основе отечественный бетон не делает супер интересным вложением. В стройке - риски (скажу по ряду компаний - уже запредельные), в построенных - рента неинтересная (ждать нормализации рынка нет смысла, иначе какой же это защитный актив? Ложка дорога к обед). Смотрю в сторону Запада. Опыт оценки объектов есть, правда, на уровне кипрских, болгарских застройщиков. Рента в Европе 3-6% годовых. Но это в евро, не рубли. Можно выйти на 6-8%, но это нужно уже принимать доп. риски или смотреть в сторону Восточной Европы. В итоге летом вышел с одного отечественного бетона и перешел в чешский. С ремонтом квартира встала в 30 + 10 (ремонт) тыс. евро. Дает чуть больше 8% чистыми сейчас. Такой процент дают и отечественные банки, но найти такой, где можно быть спокойным за тело депозита (получить в принципе и не в АСВ рублями) и иметь ежемесячное поступление - проблемно.

В итоге получается, что тело денег находится в еврозоне, в евро, дает рентный доход в евро, прогнозируемый и с непадающим спросом на ренту. В России - рынок наш падает вместе с рентой и спросом. 2,3 млн р вложенных в чешские метры ранее дают сейчас 21-24 тыс. рублей в месяц сейчас. Сейчас же 2.3 млн - то, что хочет СС за шкатулку Чистое Небо в небесном годе по бумаге.

Когда покупать? Менее года 1 комн. кв 33-35 метров в спальнике у метро стоила 3.6-3.8 млн р /55 (курс) = 67 тыс. евро, еще полгода ранее - 70-72 тыс. евро. Сейчас стоит 4-4.2 /70 = 60 тыс. евро. В долларах еще печальнее картина. Покупать хорошо, когда рубль крепкий. В момент же паники нужно просто спокойно снимать свои рентные и наблюдать рост цены в валюте и в условном рубле при конвертации.

Есть еще два момента.
Первый - я не агент западной недвижимости и услуг не оказываю. Чую, что в посте уже ищут подвох. Но также потом буду писать и о других инструментах. А также рынке в целом. и чудиках-дефолтятах, которых в 2015, возможно, будут хоронить.

Второй - покупка западной недвижимости сопряжена с рисками. нужно хорошо понимать, что покупаешь. Для нерезидентов могут поднять ставку налога, осложнить процедуру продажи и ряд других неприятных моментов. Об этом, возможно, напишу потом. Какие подвохи есть и как их избежать.

И напоследок бетонным инвесторам. Сейчас нужно искать доводы не в пользу покупки бетона, а в пользу непокупки. Но и по другим активам аналогично. Люди с суждением шахматиста и оценке своего шага как слабого будут в более выигрышной ситуации.

[Hirurg]

И немножко о рубле. Писал в декабре о том, что ожидаю укрепления рубля в начале года. Правда, не укрепляется он, тренд в боковике. В конце января нужно вернуть частным банкам 3 млрд. долл, спекулятивной массы у них будет меньше. Нормативы достаточности капиталла все спешно повышают - есть на это пару месяцев максимум. Фонд на потери у компаний также в рублях, находится в ЦБ, так что спрос на рубли растет лавиноообразно - фонды распаковывают. До первых дефолтов.
Но внешне кажется все хорошо - поставщики продуктов поставляют, магазины продают, а банки снижают ставки по депозитам. Червяк ест изнутри.

[zmejoleg]

Уважаемый, Hirurg! Подскажите, пакет Форекс предоставляется брокерами бесплатно, например тот же ВТБ24? Смогу ли я там запастись $ по нормальному курсу и вывести? Спасибо.

[Александровна]

В итоге летом вышел с одного отечественного бетона и перешел в чешский.

Венгрию не изучали? Хевис или Балатон?

[Недвигофил]

И немножко о рубле. Писал в декабре о том, что ожидаю укрепления рубля в начале года. Правда, не укрепляется он, тренд в боковике. В конце января нужно вернуть частным банкам 3 млрд. долл, спекулятивной массы у них будет меньше. Нормативы достаточности капиталла все спешно повышают - есть на это пару месяцев максимум. Фонд на потери у компаний также в рублях, находится в ЦБ, так что спрос на рубли растет лавиноообразно - фонды распаковывают. До первых дефолтов.
Но внешне кажется все хорошо - поставщики продуктов поставляют, магазины продают, а банки снижают ставки по депозитам. Червяк ест изнутри.

Укрепился рупь с 53 до 63.