Сообщение от
Hirurg
По бетону – его берут. Цены и повышают как реакцию на спрос. Любая компания хочет иметь максимальную рентабельность.
Давайте подумаем, что может дать там покупка однокомнатной квартиры в нескольких станциях метро от Гостинки-Невского проспекта. Не буду называть компанию, но тут вариантов немного. Однушка 4 млн. р минимально. Ждать 3.5 года ключи, отделки нет даже белой. Дисконтируемся по ставке 7% - 4 * 1, 245 = 5 млн ровно минимум квартира должна стоить к моменту окончания планового срока стройки. Добавим к этой сумме отделку – 400-450, мебель-технику – 150-200. Свое собственное время даже не прибавляем. Итого от 5550-5600 нам она встает с фаршем. Я делал несколько раз простановки в этом и прошлом году по аренде – по К. 15 – по достойному ремонту+фарш плохо начинают звонить с 27, с натягом большим. По 25-26 нормально. Аренда в отличие от цен на работы, кухни и так далее уже 5-6 лет не растет, возьмем 26 тыс. рублей. Считаю по 11 месяцам аренду, т.к. могут быть простои, доп траты и так далее – 26*11=286 т.р входящие в год при 5600 теле. Рентабельность на уровне 5%. Очень невыдающаяся даже по нынешним меркам.
Под переуступку? Продать относительно быстро можно будет при росте бетона – это за 3.5 года вполне вероятно. То есть ставка – на рост, она и только она. Должна быть не менее чем на 7-9% от текущих цен по вторичке. Это возможно и даже вероятно.
Единственное подходящее действо – это продажа, что может принести доход. Но это возможно при спокойной, управляемой и постоянно ожидаемой инфляции. Это же и наиболее ожидаемый сценарий в экономике. Субъективно, “наиболее” – это не 95% и даже не 90%. Меньше. А что, если что-то пойдет не так?
А) Новый цикл в экономике – он, вероятно, коснется в цикле стройки. Будет сильным, приведет к росту учетных ставок и возможному охлаждению вторички к моменту переуступки. В более худшем сценарии – могут быть уже проблемы со сроками стройки. Получение компенсации по закону – тоже не всегда просто, исполнительный лист может быть, а денег на счетах компании – может и не быть.
Б) Связан с А. Собственно, отсутствие премии за риск. Для компании – здорово, для покупателя – не очень.
Кому может быть интересна такая инвестиция? Часто сочетание двух факторов – это любовь к локации + значительная рублевая сумма, которую просто нужно вывести в какой-то инструмент, тоже номинированный в рубле. И тут уже работает портфельный подход – может быть на стройке не удастся получить свое, зато депозиты стали доходней. Или наоборот – депозиты свалились в доходность 4%, зато вторичка к моменту переуступки хорошо подорожала. И рублевый портфель все равно вырос. Худший сценарий – это падение валюты, в которой номинированы инвестиции. Тут считай-не считай, а время и деньги, годы работы-бизнеса-сил просто потеряны.
Свое решение по бетону на уровне стратегии принял. Об этом, наверное, позже.
Портфельный подход к инвестициям
When it rains it pours
Цитировать