АДВОКАТ: жилищные, семейные споры, долевое участие,сопровождение сделок,защита в суде

[nengirit]

Спасибо за столь быстрый ответ, как мне определится с ценой в моем случае, от чего отталкиваться?? Не хочется отдавать за бесценнок.

Могу порекомендовать в данной ситуации лишь взять документы и подойти на консультацию. Посмотрев я могу сделать вывод о том, решаема ли данная проблема в принципе. Речь идет пока не о цене, а о возможности в принципе осуществить поставленную Вами задачу.

[alexiley]

Дмитрий, добрый день.
Такой вопрос: некоторое время назад мы покупали квартиру в ипотеку. Появился второй ребенок - получили мат. капитал, который использовали для погашения части ипотеки. Сейчас погасили ипотеку полностью и находимся в процессе выделения небольших долей детям по обязательству, которое писали в пенсионный фонд.

Сейчас хотим эту квартиру продать и купить в ипотеку квартиру большей площади.

Как я понимаю, вариант в лоб это найти квартиру, получить одобрение ипотеки от банка и получить одобрение банка на то, что собственниками жилья в том числе будут и детишки, получить разрешение опеки на продажу имеющейся квартиры и покупку другой. При этом сделка по продаже квартиры и покупке другой должна проходить одномоментно.

Нам приглянулась одна квартира, но, боюсь с ней мы можем разминуться.

Подумываем над другим вариантом:
Взять сначала в ипотеку приглянувшуюся квартиру. Потом продать старую квартиру и погасить большую часть ипотеки по новой квартире.
Можно ли так сделать? Какие условия нужно выполнить что бы отдел опеки разрешил продать имеющуюся квартиру и пустить деньги на погашение ипотеки по новой квартире?

[nengirit]

Дмитрий, добрый день.
Такой вопрос: некоторое время назад мы покупали квартиру в ипотеку. Появился второй ребенок - получили мат. капитал, который использовали для погашения части ипотеки. Сейчас погасили ипотеку полностью и находимся в процессе выделения небольших долей детям по обязательству, которое писали в пенсионный фонд.

Сейчас хотим эту квартиру продать и купить в ипотеку квартиру большей площади.

Как я понимаю, вариант в лоб это найти квартиру, получить одобрение ипотеки от банка и получить одобрение банка на то, что собственниками жилья в том числе будут и детишки, получить разрешение опеки на продажу имеющейся квартиры и покупку другой. При этом сделка по продаже квартиры и покупке другой должна проходить одномоментно.

Нам приглянулась одна квартира, но, боюсь с ней мы можем разминуться.

Подумываем над другим вариантом:
Взять сначала в ипотеку приглянувшуюся квартиру. Потом продать старую квартиру и погасить большую часть ипотеки по новой квартире.
Можно ли так сделать? Какие условия нужно выполнить что бы отдел опеки разрешил продать имеющуюся квартиру и пустить деньги на погашение ипотеки по новой квартире?

Здравствуйте.
Оба изложенные варианта приемлемы.
Отдел опеки будет волновать вопрос выделения долей детям в новой квартире. Полагаю, он должен быть не менее, чем соотношение ценовой доли мат.капитала к рыночной стоимости старой квартиры. Данное условие основано на принципе разумности, поскольку каких либо критериев о размере выделяемой доли детям закон не предусматривает, а лишь указывает, что квартира должна оформляться на родителей и детей.

Одновременно продавать и покупать, если еще не оформили доли на детей- не обязательно. Если дети по документам не были собственниками в старой квартире. Юридически для проведения сделки разрешение органов ОПЕКИ в принципе не нужно. И предоставлять им информацию о выделении средств мат. Капитала вовсе не обязательно. Просто в таком случае продавайте старую квартиру. Покупайте по мере необходимости новую и выделяйте долю на детей. Закон Вы при этом не нарушите.
Есть один нюанс- если будете брать ипотеку на новую квартиру, долю на детей в последствии банк выделить не разрешит, пока не погасите. А ОПЕКА не даст согласия на продажу старой квартиры с долями детей без гарантий приобретения им квартиры в новом жилье. Думаю, что нужно будет договариваться с ними и давать какие либо письменные обязательства, что оформите долю детям после погашения ипотеки и снятия обременения. Аналогичные обязательства , знаю, бывают на практике, когда вкладывают деньги от продажи "детских" долей в строящееся жилье. Лучше разговаривать с органами ОПЕКИ предварительно, чтобы потом не "дули на воду" и не осложняли сделку. Они это, бывает, любят.

[alexiley]

Одновременно продавать и покупать, если еще не оформили доли на детей- не обязательно. Если дети по документам не были собственниками в старой квартире. Юридически для проведения сделки разрешение органов ОПЕКИ в принципе не нужно. И предоставлять им информацию о выделении средств мат. Капитала вовсе не обязательно. Просто в таком случае продавайте старую квартиру. Покупайте по мере необходимости новую и выделяйте долю на детей. Закон Вы при этом не нарушите.

Дмитрий, спасибо за ответ. К сожалению, в пенсионном фонде говорят обратное: Обязательство, что я писал о выделении долей после погашения ипотеки требует исполнения. И, с их слов, оно привязанно именно к той квартире на которую я пустил мат. капитал. Застращали меня, что если этого не сделать, то покупатель получит мину замедленного действия - сделку, которую можно впоследствии признать ничтожной. Например, при достижения ребенком совершеннолетия он может подать в суд на основании того, что его права были этой сделкой нарушены.

Так или иначе мы уже подали на регистрацию соглашение о выделении долей.
Появляются новые подводные камни - дети и супруга новые собственники, собственность которых менее 3 (а сейчас вроде как и вообще 5) лет.
Не попросят ли меня заплатить налог с их долей при продаже? Как рассчитывается размер этого налога?

[Manticore]

Дмитрий, добрый день! Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации. Мой муж хочет открыть ИП. Чем это грозит мне и нашей совместной собственности (квартира в долевой собственности) в том случае, если у мужа будут проблемы с ИП? Например, если он неправильно заплатит налоги или обанкротится?

[olikmosk]

Добрый день, Дмитрий. У нас такая ситуация-отчим моего мужа(официально муж не усыновлен, родители в официальном браке) хочет написать завещание на квартиру на мужа. Какие документы для этого нужны, нужно ли присутствие мужа и сколько примерно по деньгам это будет стоить?

[nengirit]

Дмитрий, спасибо за ответ. К сожалению, в пенсионном фонде говорят обратное: Обязательство, что я писал о выделении долей после погашения ипотеки требует исполнения. И, с их слов, оно привязанно именно к той квартире на которую я пустил мат. капитал. Застращали меня, что если этого не сделать, то покупатель получит мину замедленного действия - сделку, которую можно впоследствии признать ничтожной. Например, при достижения ребенком совершеннолетия он может подать в суд на основании того, что его права были этой сделкой нарушены.

Так или иначе мы уже подали на регистрацию соглашение о выделении долей.
Появляются новые подводные камни - дети и супруга новые собственники, собственность которых менее 3 (а сейчас вроде как и вообще 5) лет.
Не попросят ли меня заплатить налог с их долей при продаже? Как рассчитывается размер этого налога?

Здравствуйте.
Лучше бы пенсионный фонд занимался своей прямой работой, к сожалению их исполнительность оставляет желать лучшего, а не консультировал граждан советами весьма сомнительной компетенции.
При достижении ребенком совершеннолетия он, конечно, может подать в суд ( бумага все стерпит). Но, во первых, он пропустит сроки исковой давности, поскольку его законные представители не лишены возможности обращаться с иском. А во вторых, даже если ответчик не додумается заявить о сроках, в соответствии с 10 статьей ГК РФ злоупотребление правом в любой форме не допустимо. Учитывая положение вещей, при котором ребенку будет выделена доля в новой квартире, его иск будет рассматриваться как обращение с формальным подходом о нарушении сделки с целью наживы, в иске , соответственно, по основанию 10 статьи ГК должно быть отказано.
По 2 части вопроса: 5 лет применяется с 2016 года, срок считается с момента регистрации права собственности. Относительно налогооблагаемой базы: если вы возмездно приобретаете квартиру, а потом ее продаете, то вы платите налог с разницы между покупкой и продажей, если таковая будет. Кроме того, Вам должны предоставить имущественный вычет.

[nengirit]

Дмитрий, добрый день! Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации. Мой муж хочет открыть ИП. Чем это грозит мне и нашей совместной собственности (квартира в долевой собственности) в том случае, если у мужа будут проблемы с ИП? Например, если он неправильно заплатит налоги или обанкротится?

Здравствуйте.
Если хотите обезопасить себя на случай потенциальных долгов супруга, лучше составить брачный договор, в соответствии с которым вся интересующая недвижимость будет являться Вашей личной собственностью. Кроме этого не лишне будет прописать в брачный договор условие, что по возникшим обязательствам супруги несут субсидарную ответственность ( т.е долги являются личными).

[nengirit]

Добрый день, Дмитрий. У нас такая ситуация-отчим моего мужа(официально муж не усыновлен, родители в официальном браке) хочет написать завещание на квартиру на мужа. Какие документы для этого нужны, нужно ли присутствие мужа и сколько примерно по деньгам это будет стоить?

Здравствуйте.
Завещание можно составить по своему усмотрению на что угодно и на кого угодно. Для этого отчиму понадобится его паспорт гражданина. Чтобы не ошибиться в адресе , пусть возьмет копию свидетельства о ПС на квартиру.
По стоимости точно не знаю, тарифы сейчас растут. Раньше это стоило с учетом составления проекта 2-3 т.р. Присутствие мужа не нужно. Однако, пусть муж сразу возьмет себе или хотя бы сфотографирует завещание.
Кроме этого, не забывайте, что завещание не отменяет обязательных наследников (нетрудоспособных иждивенцев наследодателя).

[olikmosk]

Спасибо, наследников и родственников у отчима нет, поэтому и хотел перевести, чтобы собственность потом не потерялась.