Новостройки 2020: жилье для жизни и инвестиций

[internum_odium]

Зачем отговариваешь? Пущай вписывается. ЗЫ: Татьяна, щас никакого сарказма. Ипотека на "добор" - круче сарказм не придумать.

А по идее, чем активнее народ берёт ипотеку, тем она становится дешевле?

[tabby]

Добрый день! Покритикуйте, пожалуйста, Артлайн 1к кв, 1 этаж. Для жизни. Кроме кладбища, какие минусы?

Смотря в каком из домов ЖК именно для жизни. С окнами на дорогу - не айс, окна в окна тоже не айс. 1 этаж по всем пунктам тоже. Смотреть планировку (у них там либо евро с большой кухней и крошкой спальней либо норм, но прихожая крошечная.

[ХрюндельСПб]

А по идее, чем активнее народ берёт ипотеку, тем она становится дешевле?

Не. Ставка ипоты завязана на ключевую ставку ЦБ. Ну типа сейчас банки берут за 6,25%, отдают за 9+%. Будет, скажем, 2% тогда ипота может снизиться до 5% например. Проблема в том, что чем дешевле ипота, тем выше цена бетона. Например, я брал ипоту в 16 году на стройку по госпрограмме под 12%. Но сейчас цена сданной квартиры, купленной по той ипоте, выросла в 2+ раза. Почему? Тогда многие считали, что 12% это дорого за стройку, а 14% за вторичку. Но мой знакомец взял тогда сданный Невский стиль по 4,5 за однуху. Так что "не думай о секундах свысока" (с)

[Sab]

Сейчас, при продаже квартиры ниже определенного срока в собственности, при занижении мы платим позволительные - кадастр минус 30%, т.е. если квартира куплена пару лет назад за 2 млн., кадастр оценивает ее в 4 млн, мы даже указывая в договоре купли-продаж, 2 млн., уплатим налог, 4 млн.(кадастр)-30%(1,2 млн.)=2,8 млн-2 млн(сумма подтвержденных расходов на покупку)= 800 тысяч(доход)-13%(налог)=104т.р. - налог к уплате. Верно? Никто не спорит?
Теперь считаю, новые изменения, допустим, тут - https://spb.cian.ru/stati-nalogi-zhk...oda_13-01-2020 и не могу понять, это: "Вплоть до 2023 года налог будет начисляться с учетом понижающих коэффициентов (0,2% — 0,4% — 0,6%) и только потом — по 100%-ной кадастровой стоимости. Согласно новым правилам, увеличение все же не будет превышать 10% прошлогодней суммы налога". Кто подскажет?

[Сатори]

Подскажите и мне что-нибудь, пожалуйста. Хотя бы в каком направлении копать.
Что хорошего сейчас можно взять при бюджете 5-5,5млн? На ближайшую перспективу под сдачу, потом для себя.
Вообще именно насчет новостроя не уверена, но с остальным пока вообще ничего не понятно. Буду изучать, конечно.

Не студию. Зеленый тихий спальник приветствуется. И до метро не на оленях. И стоит ли Трейд-ин от застройщиков рассмотреть или самим продавать?
Задача продать старый убитыш, и с доплатой купить что-то более бодрое и перспективное.

[SummerBreeze]

Здравствуйте, форумчане! Посоветуйте, какой из ЖК выбрать - Дом у каретного (Инвестторг) или Охта хауз (ленспецсму). В первом варианте -1к.кв без оотделки, 2 вариант - двушка с отделкой. Цена примерно одна. Квартира берется в ипотеку и планируется сдаваться. Нужно, чтобы сдача перекрывала ипотеку (40тыс.) Что выбрать? Забронировали обе, и уже 3 ночи не сплю((( Об окружающей обстановке знаю в обоих случаях. Помогите, пожалуйста!

А чО вы не спите? Кмк, потенциал у первого варианта получше. У охты совсем локация невзрачная, принимая во внимание ее транспортную доступность. Но вот по поводу среднемесячной доходности в 40к, во всяком случае по ситуации на начало 2020, это как-то очень оптимистичные пожелания. Во-первых, учитывайте тот момент, что сдача там 2й квартал 20го, еще, скорее всего, полгода на ключи. Итого, в начале 21го вы их получите, если все ок со сдачей и приемкой будет. Отделка + обставка квартиры, это все до лета 2021го будет длиться + деньги, думаю не меньше 700к вы потратите, знающие люди поправят, не в курсе нынешних цен. Также учитывайте, что параллельно +- в той локации сдаются глораксы с их кварталами, это еще 2000 квартир, не помню квартирографию, но там у вас будет конкурентов арендодателей достаточно с однушками.
В сухом остатке, у вас квартира висит в простое до середины 21го и среднемесячная доходность за этот промежуток времени ~0, даже не беря во внимание затраты на отделку и ЖКУ.

Посмотрите предложения, которые сейчас есть в локации и сколько они висят, ну и делайте выводы. Ну и плюс, поправку на те ~2500 квартир, которые сдадутся одновременно (Каретный, 1-й квартал и 2-й квартал) и часть из которых вывалится на рынок аренды с вами.

Это я так, чуть негатива вкинул вам, но не отговариваю, если что. Если бы меня ставили перед выбором "Что берешь, это или это, но брать надо обязательно", то выбрал бы скорее Каретный. Но это если есть кэш еще на обустройку, ибо брать еще потреб, то, кмк, это за гранью добра и зла, но решать вам.

[julia1]

Писали тут - ЗимаЛето, за 5 с копейками можно взять однущку с ремонтом и мебелью и даже с видом на воду.

[SummerBreeze]

Сейчас, при продаже квартиры ниже определенного срока в собственности, при занижении мы платим позволительные - кадастр минус 30%, т.е. если квартира куплена пару лет назад за 2 млн., кадастр оценивает ее в 4 млн, мы даже указывая в договоре купли-продаж, 2 млн., уплатим налог, 4 млн.(кадастр)-30%(1,2 млн.)=2,8 млн-2 млн(сумма подтвержденных расходов на покупку)= 800 тысяч(доход)-13%(налог)=104т.р. - налог к уплате. Верно? Никто не спорит?
Теперь считаю, новые изменения, допустим, тут - https://spb.cian.ru/stati-nalogi-zhk...oda_13-01-2020 и не могу понять, это: "Вплоть до 2023 года налог будет начисляться с учетом понижающих коэффициентов (0,2% — 0,4% — 0,6%) и только потом — по 100%-ной кадастровой стоимости. Согласно новым правилам, увеличение все же не будет превышать 10% прошлогодней суммы налога". Кто подскажет?

Это касается ежегодного налога на собственность, а не НДФЛ.

[Senny]

А, ну, если это добор в банке и не более, то, конечно, ипотека будет окупаться. Так и надо покупать, конечно - отдавать тело денег, брать ипотеку и старательно ее перекрывать. Хорошая покупка такая - работа на банк всеми силами.

Слушайте, ну иногда нужна сама квартира, а не инвестиция. Но нужна не сейчас, а через 5-7 лет, скажем. Ребенка отселить, например. Тогда это очень даже неплохой вариант. Вот у нас тоже, например, есть половина стоимости квартиры и мы точно также, как Татьяна, хотим на вторую половину взять ипотеку и окупать ее с аренды, а к тому времени, как ребенок вырастет, как раз все и выплатится само. Чем плох такой вариант? Не надо мне говорить, что лучше копить. За эти 5-7 лет х его з, что будет с ценами на жилье - это риск. Инвестировать первый взнос - это гемор, время и тоже риск. А так 100% будет квартира для ребенка. Вообще без усилий практически.

[Hirurg]

Слушайте, ну иногда нужна сама квартира, а не инвестиция. Но нужна не сейчас, а через 5-7 лет, скажем. Ребенка отселить, например. Тогда это очень даже неплохой вариант. Вот у нас тоже, например, есть половина стоимости квартиры и мы точно также, как Татьяна, хотим на вторую половину взять ипотеку и окупать ее с аренды, а к тому времени, как ребенок вырастет, как раз все и выплатится само. Чем плох такой вариант? Не надо мне говорить, что лучше копить. За эти 5-7 лет х его з, что будет с ценами на жилье - это риск. Инвестировать первый взнос - это гемор, время и тоже риск. А так 100% будет квартира для ребенка. Вообще без усилий практически.

Проблема современных покупателей - они постоянно пытаются скрестить ужа с ежом. Если стоит задача окупаемости ипотеки с аренды, как в первом сообщении Татьяны, то ничего на обычном рынке не найдется. Но есть варианты с нюансами - их надо знать и уметь с ними работать, а для большинства - это просто проблемы, в которые лезть не стоит.

Если нужна квартира, а не инвестиция, то это совсем другой расклад. Здесь уже рентабельность не столь важна, а на первых местах важные факторы дома и локации. Если квартира сколько-то времени не нужна, то, конечно, ее можно сдавать. Если у вас есть половина денег и половина берется ипотекой и есть объект, что нравится и в целом подходит и нужен, то я бы купил. При дешевой ипотеке и хорошей покупке копить не нужно, я согласен.